しおいぬの目指せ投資で10億円!

栃木県足利市に住む1人社長の株式・不動産運用ブログです 目指せ資産10億円

不動産事業の方が大忙し

投資における2大重要要素、収入を上げる、経費を下げる、の内の自分にとっての収入要素である、会社経営が非常に波にのっています。

 

 

今月は住宅の契約が9月1日、9月9日、9月16日(予定・2件)、9月22日、9月23日に既に終わったり、予定されていたりします。

 

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正直忙しすぎてブログの書き溜めすら出来ていませんw でもこのブログは最低1年は出来る限り毎日投稿したいって思ってるんで頑張らないとな。

 

 

運用ネタなんてそんなにあるわけじゃないので、リフォームネタ、住宅ネタが多くなりそうな予感がしております。チョコさんとか、パフェットさんとか、どっからあんだけのネタを仕入れてくるんだろう…。

 

 

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9月第2週運用結果について

2018年9月第2週の成績は以下の通りです。

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2018年9月第1週の成績は以下の通りでした。

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全体的に株価が軟調な週でしたね。特にTATERUショックによって不動産セクターはアホみたいに売り浴びせをくらってましたので、ついつい信用でカチタスにドカンと突っ込んでしまいました。

 

とはいえ、カチタスは業績的に非常に上向きな会社で、モルガンの空売り残高がとんでもないことになっているので、月内に株価水準も戻っていくと予想します。2950で500、2850で200、もしここから更に下がるようなら100円毎下がるごとに200ずつ買い下がっていく心構えです。

 

また、新興国セクターがリセッション入り観測が出ていますので、積立を強化していきたいなと考えてもいます。

カチタス購入

カチタスを購入しました。実はしおいぬは2年前までカチタスに勤めておりまして、その後全く同業種で独立しておりますので、成績動向が非常につかみやすいのです。

 

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今までは人気化してから割高すぎて手を出していませんでしたが、PER20倍水準を下回ったのでinしました。TATERUショックからの浴びせ売りをしかけられており、強い買い場だと考えました。

 

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直近で3500円程度まで戻せば売却しますが、戻らなそうな時は現引きもする覚悟でホールドします。業績が想定より下振れするなどのアクシデントが無い限りはこの値段なら割安だと考えています。

 

とはいえ、不動産セクターでPER20倍って冷静に見れば割高なので、中古住宅再生市場はこれから拡大が見込める市場だとはいえ、最終的にはPER15倍程度に収まってくるでしょう。故に人気プレミアムがある内に売却して、本当の長期で持つ場合は今のPER水準の更に半値程度で購入したいですね。

 

この売り浴びせにより、カチタスへの投資家心理が冷え込むのが恐ろしいですが、ヤフー掲示板を見る限りはまだまだ今後の業績不安などは発生していなそうなので、株価もすぐに回復するだろうと楽観的に考えています。(笑)

 

万が一ここから更に下がっても、業績不安が無い間は100円落ちる度に2,300ずつ追加してナンピン戦略を取っていきます。

 

 

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かぼちゃ、TATERU問題で収益不動産の価格が下落

かぼちゃ、TATERUで不動産投資界隈が揺れていますが、両社は非常に大きな問題を引き起こしました。

 

それは、金融機関が収益物件への融資を渋りだしたり、書類の確認や必要枚数がとても細かくなったことです。そもそも新規取引相手への収益物件融資を止めた金融機関もあります。

 

となると、株もそうですが、収益物件も需要と供給で値段が変わるわけで、需要部分が金融資産の引き締めにより買える人間が限られて少なくなると、供給過多となり、収益物件価格の下落を引き起こします。

 

 

逆に言えば、これからは買い場を迎えるというところで、私のように収益不動産運営の実績と、着実な返済及びキャッシュを貯めこんでいるような人間には金融機関は「いくらでも!いくらでも借りてください!お願いします!!!」と言ってきますから、更なる不動産資産の拡大が見込めそうです。

 

とはいえ、融資→収益物件買う→溜まったキャッシュを頭金にして融資→収益物件買う、だと私の資産のバランスが歪になってしまいますから、半分は株式・債券にも振り分けるなど、イケイケドンドンになりすぎないようにせねばなりません。

 

なにはともあれ、これから収益不動産は買い場を迎えるターンだと思いますので、株式相場で億り人した方たちは次なるステップとして不動産投資を始めてみるのも面白いかもしれませんね。

 

 

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収入を増やす!!!

投資において大事なことは、

 

  1. 収入を増やすこと
  2. 経費を減らすこと

 

が重要です。運用に回すお金が多ければ多いほど、当然資産形成のスピードは速まります。

 

 

さて、ここで経費を減らすことはどんな人間にでも実践できても、収入を増やすことを頑張れる人間は少ないです。

 

普通の人は、サラリーマンとしてのサラリー以外に収入源を持とうとは考えないし、持ったとしてもポイントサイトだ~とか、夜短時間のアルバイトだ~という、自分の時間と体力を使ったお小遣い稼ぎ程度しかやらないでしょう。

 

ただ、それでは多くのライバルから抜け出すことは難しいのです。誰でも出来る事をやっても、他の人に差をつけることは難しい。

 

 

ならば、どういう思考法で収入を増やすことを考えるかというと、アービトラージ(裁定取引)の発想は儲けに繋がるアイディアが出てきやすいです。

 

アービトラージとは、一言で言えば、同一の商品を、地域差・季節差などが要因で生じる歪みを利用して儲けを出す手法です。

 

例をあげれば

 

  • エアコンを春、秋の需要が少なく安い時に買い、夏、冬で高く売る
  • 海外だと安く売っている商品を輸入して日本で売り儲ける
  • 株の先物と現物の価格差を利用して儲ける

 

といった感じですかね。

 

 

私の中古住宅再生業での儲けの仕組みにもアービトラージの考え方が入っていて、実際のリフォーム単価がどれくらいかという知識を利用して、普通の人が工務店さんに発注する金額よりも、安い金額で施工してもらうよう交渉し、同じリフォーム内容でより低価格でやってもらうことで、リフォーム費用を圧縮し利益を増やしています。

 

逆に言えば、普通の人と同じリフォーム費用でやっていたら利益がほぼ出ません。

 

shio-toushin.hatenablog.com

 

 

と、いったところで、一般人と自身の知識差を利用するアービトラージは儲けが出やすいです。ただし、ネットで探せばだれでも見つけることのできるアービトラージ取引は、既にやっている人がたくさんいるので儲けがほとんどでません。(逆に損になったり)

 

重要なことは、自分の知識と一般の知識の差異を利用して、オリジナリティーのあるアービトラージを発掘することです。そして、そのためには常日頃から、「差」について思考を巡らす生活をせねばなりません。

 

そういった考え方がそもそも好きな人、そういう考え方をするように努力できる人間のみにアービトラージの果実を手に取ることができるわけですね。

 

 

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趣味ネタ(麻雀5)

水曜日は麻雀ネタです。

 

天鳳の成績は、

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前回時点での成績は

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着実に成績がゴミってます。ポイントも動かず。2段上級だと1,2,3位同じ数だけ取っていくと少しずつポイントは溜まっていくので、動いてない時点で負け越しているということです。

 

雑に打っちゃってるのが自分でもよくわかるので、殴り合いをしない感覚でいかなきゃいけないなぁ~。精進精進。

 

 

 

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不動産事業の話(中古住宅再生)

弊社では中古住宅を買い取って、リフォームを施し、再販売するという事業をしています。

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最近で一番費用をかけた物件だとこんな感じ。外壁を全部張替、サッシ以外の室内の全てをリフォーム(床、ドア、クロス、水回り全箇所)、庭整備に井戸水だったのを水道引き込み、といった感じで数百万単位でリフォーム費用がかかりました。外壁張替は多額の費用がかかるので、リターンをどこまで回収できるか恐々としておりましたが、この外壁のカッコ良さなら早期に売れる予感がします。(*'ω'*)

 

 

中古住宅再生は「このエリアと築年数と予定リフォーム内容でなら、この値段で売りたい」「いくらで仕入れて」「いくらのリフォームをかけて」「いくらの諸経費がかかる」という数字設定がキモで、新築と比べて、リフォームにどのくらいの予算をかけるかの幅が非常に広く、かつそのリフォーム内容によって大幅に売却可能金額が変わるので、かける費用(リスク)と得られる利益(リターン)の計算がパッとできない人は、中古住宅再生業には向いていません。

 

 

これって何かに似てるな~というと、株式投資に非常に似ていて、「この株価がここまできたときにこれくらいの利益を取って売りたい」から「いくらになったら購入して」「これくらいの営業利益の成長率が必要で」「市場動向からその成長率が達成できそう」なので買うという、株式購入時の考え方と非常に似ているのです。

 

 

 

要するに、数字のセンスが経営にも投資運用にも必要不可欠なのだ~、という話です。数学的センスを磨いていって良い結果を追求していきたいです。

 

 

 

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