収益物件紹介1

私が今年の2月に購入した収益物件のスペックを公開します。

・年間家賃収入約1150万円

・購入費用6200万円(不動産金額)+200万円(諸経費)

・借入6200万円(返済年数15年)

・築30年木造2階建大規模テナント

利回り18%強、大型テナント物件で、現在は福祉事業者、美容室に入っていただいています。仕事関係の知り合いからの購入なので一般的な相場より安目での購入かと思います。(税引き後利益で返済期間の15年の平均利益が200万円程、それ以降は400万円程)

不動産投資は、償却期間が終わっている中古木造物件を購入すると、購入後4年間の間新たに大きな減価償却費用を取ることができ、投資運用直後の手元に残る金額を多めにできます。(返済を15年の期間でとっていますが、10~15年目は逆に手元に残るお金はかなり少なかったり0以下に一時的になったりします。)

つまり、税金の繰り延べ効果が高いのが不動産投資なわけですが、複利の考え方からすれば後より前にお金をたくさん動かせる方が有利。自分はこの返済の前期間での収益を更なる不動産投資の頭金として回すことにより、短期間に不動産資産を拡大することができました。(逆に言えば現在の状況は自転車操業的なところもある)

今後は、現在自己資金比率が30%台なのをできる限り早期に50%以上にもっていけるように、新規の収益不動産購入は控え、逆に所有収益物件の売却と築浅物件へのスイッチングを進めます。

また、あくまで不動産投資は「減価償却費の前払い」効果が高いだけですので(コレを分かってる人が本当に少なくて、大東建託やレオパレスでアパートを建てて、建築初期にたくさんのキャッシュが入ってきて金持ち気分になってしまい、借入後期に首が回らなくなって破産する人が多い…)しっかりとその前払い分を不動産売買事業で増やす、株・債券投資にも回していき、資産形成を図り消費を抑えることで、「勘違い金持ち」になった気にならずにしっかり運用していきたいと思います。