不動産投資は儲からない(これからの日本リートは怖い)
自分が不動産投資をしているくせに、何を言っているんだというタイトルです(笑)
ただ、不動産投資ってシミュレーションをすればするほど、本当に儲からないことが分かるんです。私の会社のすぐ近くの収益物件がリートに買われていきましたが、その物件でのシミュレーション結果はこのようになります。
表面利回り12%弱で、地方中堅都市なら平均的な利回り、都内だとかなり良利回りって感じの収益物件です。築年数は25年ですが、鉄骨なので法定年数も残っていて融資付けもしやすいと思います。
しかし、実際にこのアパートを購入して回してみると、毎年のキャッシュフローは借入が残ってる時期は全て毎年マイナス。売却益も含めた計算だと、7年目からプラスになりますが、20年かけて総利益は1500万程度、毎年100万円のプラスにもなりません。
毎年100万円でもプラスになるならいいじゃん！？と思う人もいるかもしれませんが、20年間面倒ごとが発生したら不動産会社から連絡がくる、リフォームの指示を退去事にする、色々な入居者さんからのクレームを解決しなければならない、そういった精神的疲労、所要時間が発生して、年間100万円しか儲からないなら、普通にそこらへんのコンビニでアルバイトしてたほうがまだ稼げそうです。
そして、そして、恐ろしいことに、ほとんどの不動産投資家は上記のシミュレーションすらせずに、またはシミュレーションをしても非常に自分の都合の良いように緩い条件で行って、年間100万円の収益を青色吐息で稼いでいるのです。いやぁ、これぞまさしく不動産凍死家です(笑)
リートはさすがにシミュレーションをして購入しているでしょうが、現在日本のリートの過去5年平均リターンは約10%と言われており、不動産投資市況の好調で、収益物件の評価金額が上がった故に、リターンの向上につながっただけの薄氷の好況なのです。
リートの問題点は、「常に収益物件を仕入れ続けないといけない」ことで、本当に最近は高買いが目に余ります。俺がこのリートの株式持ってたら、こんな物件買われたら絶対売るぞ？という物件をたーくさん買っていきます。
といったところで、来年あたりからリートがどんどん安くなっていくと思いますので、直近では手を出さないほうがいいなーというのが私の考え方です。
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