不動産投資は儲からない(これからの日本リートは怖い)
自分が不動産投資をしているくせに、何を言っているんだというタイトルです(笑)
ただ、不動産投資ってシミュレーションをすればするほど、本当に儲からないことが分かるんです。私の会社のすぐ近くの収益物件がリートに買われていきましたが、その物件でのシミュレーション結果はこのようになります。
表面利回り12%弱で、地方中堅都市なら平均的な利回り、都内だとかなり良利回りって感じの収益物件です。築年数は25年ですが、鉄骨なので法定年数も残っていて融資付けもしやすいと思います。
しかし、実際にこのアパートを購入して回してみると、毎年のキャッシュフローは借入が残ってる時期は全て毎年マイナス。売却益も含めた計算だと、7年目からプラスになりますが、20年かけて総利益は1500万程度、毎年100万円のプラスにもなりません。
毎年100万円でもプラスになるならいいじゃん！？と思う人もいるかもしれませんが、20年間面倒ごとが発生したら不動産会社から連絡がくる、リフォームの指示を退去事にする、色々な入居者さんからのクレームを解決しなければならない、そういった精神的疲労、所要時間が発生して、年間100万円しか儲からないなら、普通にそこらへんのコンビニでアルバイトしてたほうがまだ稼げそうです。
そして、そして、恐ろしいことに、ほとんどの不動産投資家は上記のシミュレーションすらせずに、またはシミュレーションをしても非常に自分の都合の良いように緩い条件で行って、年間100万円の収益を青色吐息で稼いでいるのです。いやぁ、これぞまさしく不動産凍死家です(笑)
リートはさすがにシミュレーションをして購入しているでしょうが、現在日本のリートの過去5年平均リターンは約10%と言われており、不動産投資市況の好調で、収益物件の評価金額が上がった故に、リターンの向上につながっただけの薄氷の好況なのです。
リートの問題点は、「常に収益物件を仕入れ続けないといけない」ことで、本当に最近は高買いが目に余ります。俺がこのリートの株式持ってたら、こんな物件買われたら絶対売るぞ？という物件をたーくさん買っていきます。
といったところで、来年あたりからリートがどんどん安くなっていくと思いますので、直近では手を出さないほうがいいなーというのが私の考え方です。
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9月第3週運用結果について
2018年9月第3週の成績は以下の通りです。
2018年9月第2週の成績は以下の通りでした。
とにもかくにもカチタス！！！儲けさせて頂きました。画像+900株で信用1800株という信用全力に近い株数を買ってしまい、冷静になって半分利確しました(汗)
売却分の利益は25万円程と、デイトレ風味で出した利益20万円、そして現在所有中の含み益と合わせて約80万円分の利益となりました。おいしすぎます！！！！ｗｗｗ
残りに関しては4000円付近まで戻ることを期待してホールド、ただし、月内には売却したいと考えています。最終的には120万円程の利益になるかな？といったところです。
売却益に関しては現在絶賛下落中の新興国の積立投資信託の金額にちょいちょい上乗せしていく感じで考えています。(とはいえ、トルコ中銀利上げ採択で大分指数が戻っちゃいましたけどね。)
その他についても日経上昇の恩恵を受けて保有中の株が微妙に上がったりしています。ついに23,000円を超えた日経平均はどこまで上昇するのでしょうか。歴史的に見れば未だ日本の株価は低迷しているという主張もあるので(バブル期の株価を未だに超えられていない)いけるところまでいっちゃってほしいですね。
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カチタス大連騰！！！！
カチタス大連騰！！！！！！！！！！！！！
昨日と一昨日も買い足し、買い足しで一週間で80万程利益が出ました！！！！！！！おいてぃいいいいいいいいいい！！！！！！！！その後、本日の引きで半分利確しました。
私は個別銘柄取引の経験というのは一年程度のもので、ハッキリ言って初心者レベルです。ただ、経営者の経験から、これから成長するであろうという会社はなんとなく分かります。(分かってる気だけかも…ｗ)
その意味ではカチタスは、明らかに今後の業績展開に魅力のある業務内容、業務範囲、取り組み方をしており、暴落時に安心して入っていくことができました。
TATERU騒動にて暴落した銘柄の内、業績不安のある銘柄、不動産投資に関連する銘柄はまだまだ回復してきていない中、ここまで急速にカチタスが回復してきたのが、市場がカチタスに対して業績不安を抱いていない証拠でもあります。
今回、カチタス株は信用でinしていきましたが、信用全力で行くと万が一の退場が怖すぎますので、信用買いは建余力の30%まで、信用の保有期間は最長1か月まで、など、ルールを作ってやらないとアカン、というのは感じました。
とりま、もう半分はガチホして、4000付近までは粘っていきたいと思います。
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カチタス株が上昇中↑
Hey カチタス カマせ yeah yeah yeah 株価上昇↑↑の♪♪
空売りモルガンを 打ち落とせ パーリライ
日本 モルガン なぜか buyで
といったところで、カチタスがグングン株価を戻してますね～。まだまだ20万程度ですが益も出ております。っていうか、モルガンがあんだけ空売りしかけて、日本法人はレーティングbuyの4300に設定って…。マジで株式市場って機関のエサ場で、機関を利用してエサを捕食できる個人しか勝てない場所になってますよね…。操作されすぎやろ…。
先輩たちのブログ見ても、2850でせっかく拾っても早期に逃げたりしてて、カチタスの業績・成長率・市場の様相など考えれば3000後半までは不安材料出るまでガチホ安定なのに、やっぱり短・中期トレーダーはチャート形状と出来高増加割合しか見てないんやなぁって実感します。
更に自分の場合、業績動向が非常に掴めやすい位置にいますから、カチタスのスイングを一年続けるだけで相当な利益が取れそうですね。いやまぁ怖いからやりませんがｗ
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第二のかぼちゃTATERU、融資不正はどこもやってる？
TATERU問題で不動産セクター、そして得に収益不動産をメインに扱っている会社が荒れ放題ですね。
TATERUが社会倫理に反した業績拡大をしているという前提はありますが、そもそも、オーナー連中が自分で調べようとしないクソバカしかいなくて、そりゃあ騙されるよってアホしかいない、という事実もあります。
今後本当に収益不動産はババを掴まされた人間の破産からの投げ売り、現在高止まりしている収益物件価格の崩壊が始まるでしょう。我々投資家は、そういう投げ売りタイムセールの時こそ安値で買えるチャンスなので、今からのタイミングが本当の動く時期となります。
さてさて、TATERU問題は株式市場では不動産セクターに多大な影響を及ぼしています。ただ、全くこの問題とは関係のない会社も売られていて、特に私が先週購入したカチタスなどはこの騒動とは全く関係ありませんので、遅からず値を戻すことでしょう。
逆に、TATERUを筆頭にムゲンエステート、シノケン、スターマイカ、ビーロットのような完全にエンド向け投資案件を手掛ける会社は、今後の銀行融資問題で高属性のエンド客しか相手取ることができなくなって、業績を萎ませる可能性が高いと思います。
特に高成長系の不動産投資がメインの会社は怖いですね…。自分はショートで入っていくのも面白いかな…なんて考えてます。既に多大な売り浴びせが発生してますので、多少値を戻した後に入っていくのが面白いかもな、って感じですね。
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