しおいぬはなぜポルシェとかフェラーリとか乗らないの？という人たち
表題のようなことをいつも言われます。
「儲かってるんだからもっといい車にのれよ」
「儲かってるんだから良い服を買えよ、良い靴を買えよ」
(時計を見せつけてきて)「この時計250万したんだ、こういうのを身につけるようにならなきゃダメだぞ」(←後に倒産した社長)
不動産の社長達や、業界の集まりで飲むと結構こんなことを言われます。
または、友達連中にも「なぜお金があるのに良い車を買わないの？」と心底不思議がっている表情で言われます。
しおいぬは、こういった連中のことを「(アホやのぉ…、まぁ考え方は自由だけど…)」と思ってしまうのですが(笑)、資産を築いた人間というのは一部の天才を除き、すべからく、若い内から質素倹約な生活を好み、貯蓄、ないしは複利効果を用いて運用してきた人たちです。
若い内に自分に自己投資…、ならまだしも「遊びも勉強のウチ！(キャバクラキャバクラ！)」「高いものを身に着けるとそれに比例した人間になれるよう努力できるようになるぞ！(そんなこと言いながら即倒産ｽﾞｺｰｯ)」なんてことやってたらいつまでたってもお金はたまりません。
お金持ちになる、豊かな生活を送る秘訣は
- 収入を上げる(独立、転職、副業)
- 経費、生活費を削減する(質素倹約な生活を心掛ける
これだけなのです。この努力なしでお金持ちになる方法はスタートトゥディの前園社長とか、DMM亀山会長などの一部の天才だけです。そこらへんの人間には一生無理なんです。
つまり、副業をする、その副業が本業並の収益が上がってきたらそれで独立する、更なる収益を生み出す事業を複数作り上げる(分散)、会社の経費や、自信の生活費はなるべく抑制する、抑制した状態でもストレスなく生活できる仕組みを作り上げる。
これが全てです。これを忠実に行い、貯蓄と運用になるべく多めに振り分けられる生活レベルを維持することが、凡人がお金持ちになる唯一の道なのです。
よって、しおいぬは誰から何を言われようが、9年前に買ったフロントバンパーが外れた、軽とよく間違えられる、もうすでに12万キロ乗っているスズキのソリオを買い替える気はありましぇぇぇぇぇぇん！！！(今日もまた誰かに言われたらしい)
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8月第4週運用結果について
2018年8月第4週の成績は以下の通りです。
2018年8月第3週の成績は以下の通りでした。
優待銘柄を新規購入。すぐ近くに優待を使える店舗がある、すかいらーく、吉野家、アトム、カッパを優待狙いでの長期ホールド。単純に値上がり益狙いもあり、高効率優待もついてくる銘柄も中・長期でホールドといった感じで行きます。
全体的に今週の相場は堅調で、特に小型株が先週暴落した反動で浮上してきました。個別銘柄についてはほとんど含み益となっています。
投資信託のほうに関しては、先進国は堅調に推移しましたが、新興国は起き上がってくる見込みが無いですね…。買い下がって平均単価を下げていく戦法で行きます。
あとは、基本的に設定通りに積立で投信を購入(月額30万円)。残り10万円分に関しては、スポット的に海外新興国ETFを購入。これは！と思う日本個別銘柄が来た時は信用短期でやりくりで、あまりそこまで動かない感じでやっていこうと思います。
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不動産投資は効率が悪く面倒、だが人生の役に立つ
不動産投資はビジネスレベルでやらなければ非常に効率が悪く、面倒ばかりが増えると考えます。
ただし、住宅分野の問題に非常に強くなれる、また店子さん対応を通じてコミュニケーション能力、問題解決能力を身に着けることができます。
例えば、水回りの交換、クロスの張替など、アパートを経営しているとリフォーム問題が発生します。ビジネスとしてやる場合、当然リフォームは安くすませたい、すると自分でやる、とことん安い業者を探すという努力が必要となります。
正直面倒です。しかし、そこで培った経験・知識は、例えば自分の家のリフォームが必要になった、水道トラブルなどの問題が発生した時に有効に使えます。友達へ色々と教えてあげれば感謝されることもあるでしょう。
店子さん対応は非常にタフさを要求される問題です。何回いっても分かってくれない店子さんもいれば、逆ギレしてくるような人もいます。普段の職場でお客さん対応してるほうがよっぽど楽だったりします。
ただし、これを乗り越えれば相当タフな交渉能力を持つ人材になれるでしょう。ちょっとやそっとのことでは動じない精神力、柔軟な思考能力を持つことができます。
「若い内は自己投資」とよく言いますが、そう考えると、不動産投資は金銭的な投資にもなり、自己投資にもなる非常に有効な投資戦略と考えることが出来そうです。
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児童相談所から店子さんの件で連絡
「御社の所有されているアパートで児童虐待の恐れのある家庭が入居されています」
という連絡が児童相談所からありました。
体罰とかではなく、学校に行かせていない、いわゆるネグレイトとのことで、速攻で入居者リストを確認。しかし、該当する家庭が出てきません。
結局色々調べてみると、同じ敷地に存するように見える、私の所有ではない隣接アパートの入居者さんのことのようでした。
所有するアパートのことではなく、ひとまずホッとしましたが、教育を受けさせないというのは私は児童虐待の中でも最上位に位置するものだと考えます。外国籍の家庭のお子さんの話でしたが、今後外国人労働者が日本で増えていくことを考えると、政策としてそうした子供が出てこないようにする仕組みが必要かもしれませんね。
上記のような出来事が不動産投資では度々起きますが、株式・債券投資と違い不動産投資というのは、直接的に生の人間と関わるビジネスです。
この部分を煩わしいと感じるか、社会的貢献と感じるかは人によりますが、例えば私は、社会的・身体的弱者向けに入居しやすくした賃貸住宅を大家さん協力のもの運営させて頂いています。
手間も考慮した投資利回りは不動産投資というのは効率が悪いものの、社会貢献に繋がりやすい側面があり、お金を得ること以外の充足感を感じやすいビジネスであるといえます。
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ボンボンの不動産投資(昔話風)
あるところにボンボンという名の若者がいた。
彼はデブでスケベでギャンブル好きであらゆる才能が皆無であったが、多少の数字的能力があった。
そして、親が金持ちであった。
あるときボンボンは思った。
「あれ？必死に働かなくても金動かしてるだけで生活できるんじゃね？」
ボンボンは父親を連帯保証人にして4億円を銀行から借り入れ、その全額を用いて収益不動産を購入した。
齢30歳にして4億円の借金長者である。当初銀行は「こんなデブでスケベでギャンブル好きなクズに億を超える金を貸してもいいのか…？」と貸し渋った。
しかし、ボンボンは数学的能力だけはあったので、総ページ数100枚にも及ぶ収益計画書を作成した。
起こりえるリスクに対してどのようなヘッジを図るか、今後10年以上の足利の人口減少も踏まえた入居率計算、周辺アパート数十棟の家賃状況について、等々、絶対に銀行に損が発生しない(と見えそうな)資料を提出することで、銀行側を納得させた。(むしろ最後にはアチラから借りてくださいと言ってきた)
実際の賃貸経営は中々に難しいものであった。なにせ賃料2万円台の層の人間達を相手にせねばならぬ。1割程度ではあるが、殺したくなるようなクズもやはり、いる。
・燃えるゴミと燃えないゴミの違いがそもそも理解できない(未だに毎週燃えないゴミの日の前にゴミ置き場を掃除している)
・いつのまにか3~5人で住みだすが、住んでるのは1人ですとい言う(アイツらは平気でウソをつくので、夜飛び込みで訪問を2か月繰り返すなどして、出ていかせるようにしむければならぬ)
・騒音問題(録音装置を常時5台ほど稼働させていた時期もあった)
・夜逃げ(大家業はナめられたら終わりである、中国に逃げ帰っても、知り合いの中国人に住所を聞いて親元を探し当て、親から原状回復費用と家賃を回収してやった)
等々、ボンボンは「おい、こんな大変だとは思わなかったぞ、どこが不労所得だファッキンジャップ！」と毎日のように言っていた。
しかし、賃貸経営を長年やってきた父親の手ほどきを受けて、また父親の知り合いの資産家から割安に収益物件を譲ってもらうなどして、段々とルーチン化することができ、今では苦痛と感じることもなくなった。
さて、収益物件からの賃料、年間返済額などは以下のような感じである。
収益物件購入金額・・・40,000万円
年間賃料・・・6,800万円
年間返済額・・・2,800万円
年間管理費用(リフォーム積立含む)・・・500万円
税金・・・2,000万円
差し引き手残り・・・1500万円
デブでスケベで麻雀を週に3回は打つ才能のないボンボンは更に思った。
「手残り全部使っちゃったら何かあった時に対応できないな。金がはいってきたからって生活水準は簡単には上げちゃいけない。
むしろ、手元に入ったお金をそれこそ全額株式などの運用に回して、年間の配当所得が100万とか200万になったら、その配当金額分だけ生活水準を上げる、
とかすれば、若い内は大変だけれど、40歳以降子供が高校・大学になった時に非常に余裕ができるんじゃないか？。」
ボンボンは数学的能力だけはあった。ボンボンは今後のシミュレーションをした。
「他の不動産業務の給料のみで自分の生活費は十二分に賄える、よって1500万円は全て運用に回すことができるな。
1500万円を毎年積み立てていって、税引き後利回り5%程度で15年回すと…、3億1200万になるぞ！！！
そして、全ての収益物件は15年返済で買ってあるから、15年後には返済が0になる。
ただ、経年劣化による資産価値の減少があるから、4億円で買ったけど2億円程度まで価値は落ちるだろう。
つまり…、15年後に金融資産3億円、不動産資産2億円、純資産総額5億円となる計算だ！！！！！！」
クズでデブでスケベでギャンブル好きであったボンボンは、ここにきて資本主義社会での金の活かし方、重要性、「金こそ全て」など揶揄される本当の意味を悟った。
実際に金を動かしてみて、身体も脳みそも使わなければ対応できないことが多く、全くの楽ちんというわけではないことは理解したが、サラリーマンで働いていた時と比べて自発的に動く楽しさも知った。
もうボンボンはクズではなく、無才能者でもなくなっていた。彼は資本主義社会での勝者となるべく歩み出したのだ。(ただし、デブでスケベでギャンブル好きではある)
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